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Investissement locatif | Investir sur le programme immobilier Terre d’Escale à St-Nazaire

LOI PINEL - Livraison 2ème Trimestre 2021

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Prix d'acquisition moyen et performances du programme

PRIX D'ACQUISITION

174 471 €

Moyenne des prix de vente des appartements d’une valeur maximale de 300000€

EFFORT D'EPARGNE

264 €

Epargne mensuelle nécessaire pour couvrir la différence entre les recettes et les charges d’un investissement locatif (9 ans)

ECONOMIE D'IMPOT

32 148 €

Cumul de baisse d’impôts sur une période de 9 ans

RENDEMENT NET

2,98 %

Performance du bien prenant en compte la totalité des recettes et des charges sur une période de détention de 9 ans

TRI MOYEN

17,4 %

Performance des flux d’épargne mensuels dans la génération du bénéfice net (revente à 9 ans sans plus-value)
vue jeune homme souriant

En investissant 264 € par mois, vous faites l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 174 471 € et diminuez vos impôts sur 9 ans de 32 148 €

Comment calculer mon investissement

Pour bien réussir votre investissement Pinel et calculer l’effort d’épargne nécessaire, prenons l’exemple de l’acquisition d’un 2 pièces dont les valeurs moyennes du programme immobilier sont présentées dans le tableau ci-contre.

Acquisition et frais

L’acquisition comprend le prix de vente de 150 429 € auquel nous rajouterons les frais de notaire

La surface moyenne du bien est de 47,8 m2, le loyer mensuel plafonnée sur cette zone s’élève à 554€.

Financement de l'acquisition

Sans apport, le montant à financer intégrera les frais de notaire, sans oublier tous les frais liés notamment à l’emprunt et les éventuels intérêts intercalaires. Ici, le remboursement du prêt s’élève à 805 €.

Fiscalité - calcul de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt Pinel se base sur le prix de revient de l’appartement (prix d’acquisition augmenté des frais de notaire) : avec environ 2,5% de frais, notre prix d’acquisition s’élèvera ainsi à 154 190 €.

L’avantage fiscal s’élève à 2% par an les 9 premières années et 1% de la 10ème à la 12ème année.

Dans notre exemple, sur 9 ans, l’avantage fiscal s’élèvera donc à 2%x 154 190 €, soit 3 084 € par an, ou 257 € par mois.

Charges mensuelles

Elles se composent des charges de copropriétés, des charges de gestion locative (si vous confiez le bien à une agence immobilière), des taxes foncières et des impôts fonciers : 230 € mensuel pour ce deux pièces.

Trésorerie - Comment s'équilibrent nos revenus et nos dépenses ?

Notre trésorerie correspond simplement à la différence entre nos recettes (554+257) et nos charges (805+230).

Effort d'épargne

Nous en déduisons un effort d’épargne mensuel de 224 €.

Pour aller plus loin, retrouvez ici comment calculer la rentabilité de votre investissement

Caractéristiques des lots

TERRE D'ESCALE 1 pièce 2 pièces 3 pièces
Prix moyen d'acquisition 113 000 € 150 429 € 200 000 €
Surface moyenne 34,5 m2 47,8 m2 72,2 m2
Loyer mensuel 437 € 554 € 735 €
Réduction dimpôt (Pinel) 194 € 257 € 341 €
Prêt mensuel 609 € 805 € 1 067 €
Charges mensuelles 182 € 230 € 316 €
Effort d'épargne 159 € 224 € 306 €

Répartition du financement

Stock disponible sur ce programme immobilier

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Situation du Programme

L' avis de l'expert

Aymeric Besnard

Conseiller en Patrimoine Immobilier

Je vous apporte une expertise patrimoniale dans le cadre d’investissements locatifs au travers des dispositifs fiscaux Pinel, LMNP et Démembrement.

Ma réponse sera professionnelle, indépendante, concentrée sur vos objectifs, avec un accompagnement dédié.

Mes recommandations d'investissements

Qualité du Programme
3.8/5
  • Cette belle résidence à l‘architecture simple et épurée est une réalisation du promoteur Cogedim, reconnu pour la qualité de ses programmes.
  • Situé dans le quartier du square du Plessis, proche du centre-ville, ce programme joue avec les volumes et propose des appartements avec de grandes ouvertures.
  • Les surfaces moyennes des différentes typologies sont optimisées avec en plus de belles surfaces pour les studios.
  •  Les larges balcons et magnifiques terrasses ouvertes sur le ciel, d’environ 12m2 et 16,5m2 en moyenne pour les 2 et 3 pièces permettent, au delà d’un atout certain pour la location, d’augmenter la valeur locative des biens.
Environnement locatif
3.4/5
  • A proximité du centre ville de Saint-Nazaire, les appartements promettent aux futurs locataires une véritable douceur de vivre.
  •  Des commerces de proximité et l’accès au centre-ville rapide et à toutes les commodités ne feront pas oublier la plage à 8 min en voiture..
  • Des déplacements professionnels facilités avec notamment la gare TGV à moins de 1 kms pour ses déplacements professionnels à Nantes ou Paris.
  •  Enfin une activité économique forte au travers notamment des Chantiers de l’Atlantique ou Airbus attirent tous les jours des talents séduits par ce dynamisme et cette qualité de vie.
Performances Financières
3.5/5
  • Les voyants sont au vert pour la majorité des biens avec des prix très attractifs permettant ainsi des investissement avec des efforts d’épargnes inférieurs à 300€
  • Les rendements nets de plusieurs biens sont au-dessus des 3% avec des TRI très intéressants, pour certains proches des 20%.
  • Les bons indicateurs financiers de la majorité des lots vont permettre une étude large et approfondie pour « dénicher » le lot qui correspondra au plus juste à vos objectifs fiscaux. 

Vues du Programme immobilier

Dynamique du secteur

J'ai sélectionné pour vous

  • Avec une offre locative moins importante en 3 pièces sur la ville de Saint-Nazaire, et compte tenu des prix attractifs, nous regardons volontairement cette typologie.
  • Pour ceux qui préfèreront investir dans un rez-de-jardin, un lot se distingue particulièrement avec une belle surface et offrant de belles performances financières, un TRI à 19,2% et surtout un effort d’épargne de 251€ par mois.
  •  Le meilleur rendement net en étage se retrouve sur un bien d’une surface légèrement supérieure avec une très belle terrasse, augmentant ainsi l’effort d’épargne à 277€ par mois.
  • Aussi, dans le cadre d’une revente à 9 ans, sans revalorisation, vous dégagerez un bénéfice net de plus de 45000€.
  • Enfin, avec les qualités de finitions proposées, d’environnement locatif et de ratios financiers performants, tous les atouts sont réunis pour choisir le meilleur investissement.

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