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Investissement locatif | Investir sur le programme immobilier Les Flaneries de l’Erdre à Nantes

LOI PINEL - Livraison 2ème Trimestre 2021

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Prix d'acquisition moyen et performances du programme

PRIX D'ACQUISITION

225 444 €

Moyenne des prix de vente des appartements d’une valeur maximale de 300000€

EFFORT D'EPARGNE

454 €

Epargne mensuelle nécessaire pour couvrir la différence entre les recettes et les charges d’un investissement locatif (9 ans)

ECONOMIE D'IMPOT

41 548 €

Cumul de baisse d’impôts sur une période de 9 ans

RENDEMENT NET

2,52 %

Performance du bien prenant en compte la totalité des recettes et des charges sur une période de détention de 9 ans

TRI MOYEN

11,6 %

Performance des flux d’épargne mensuels dans la génération du bénéfice net (revente à 9 ans sans plus-value)
vue jeune homme souriant

En investissant 454 € par mois, vous faites l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 225 444 € et diminuez vos impôts sur 9 ans de 41 548 €

Comment calculer mon investissement

Pour bien réussir votre investissement Pinel et calculer l’effort d’épargne nécessaire, prenons l’exemple de l’acquisition d’un 2 pièces dont les valeurs moyennes du programme immobilier sont présentées dans le tableau ci-contre.

Acquisition et frais

L’acquisition comprend le prix de vente de 198 909 € auquel nous rajouterons les frais de notaire

La surface moyenne du bien est de 43,6 m2, le loyer mensuel plafonnée sur cette zone s’élève à 523€

Financement de l'acquisition

Sans apport, le montant à financer intégrera les frais de notaire, sans oublier tous les frais liés notamment à l’emprunt et les éventuels intérêts intercalaires. Ici, le remboursement du prêt s’élève à 1063 €

Fiscalité - calcul de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt Pinel se base sur le prix de revient de l’appartement (prix d’acquisition augmenté des frais de notaire) : avec environ 2,5% de frais, notre prix d’acquisition s’élèvera ainsi à 201 832 €.

L’avantage fiscal s’élève à 2% par an les 9 premières années et 1% de la 10ème à la 12ème année.

Dans notre exemple, sur 9 ans, l’avantage fiscal s’élèvera donc à 2%x 201 832 €, soit 4 036 € par an, ou 340€ par mois.

Charges mensuelles

Elles se composent des charges de copropriétés, des charges de gestion locative (si vous confiez le bien à une agence immobilière), des taxes foncières et des impôts fonciers : 195 € mensuel pour ce deux pièces

Trésorerie - Comment s'équilibrent nos revenus et nos dépenses ?

Notre trésorerie correspond simplement à la différence entre nos recettes (523+340) et nos charges (1063+195)

Effort d'épargne

Nous en déduisons un effort d’épargne mensuel de 396 €

Pour aller plus loin, retrouvez ici comment calculer la rentabilité de votre investissement

Caractéristiques des lots

LES FLANERIES DE L'ERDRE 2 pieces 3 pieces
Prix moyen d'acquisition 198 909 € 267 143 €
Surface moyenne 43,6 m2 66,3 m2
Loyer mensuel 523 € 691 €
Réduction dimpôt (Pinel) 340 € 455 €
Prêt mensuel 1 063 € 1 423 €
Charges mensuelles 195 € 268 €
Effort d'épargne 396 € 545 €

Répartition du financement

Stock disponible sur ce programme immobilier

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Situation du Programme

L' avis de l'expert

Aymeric Besnard

Conseiller en Patrimoine Immobilier

Je vous apporte une expertise patrimoniale dans le cadre d’investissements locatifs au travers des dispositifs fiscaux Pinel, LMNP et Démembrement.

Ma réponse sera professionnelle, indépendante, concentrée sur vos objectifs, avec un accompagnement dédié.

Mes recommandations d'investissements

Qualité du Programme
3.5/5
  • Cette résidence est une réalisation intimiste du promoteur Cogedim, reconnu pour la qualité de ses programmes. Ce dernier est composée de deux bâtiments d’un étage avec attique, favorisant une intégration discrète au sein du quartier.
  • Les appartements bénéficient de belles surfaces avec des terrasses ou larges balcons ouverts sur des vues agréables.
  • La surface moyenne des deux pièces est de 41m2 avec des surface annexes d’environ 8m2 pour des surfaces Pinel d’environ 44m2.
  •  La surface des 3 pièces est de 63m2 avec de beaux extérieurs également d’environ 8m2
  • Aussi, nous pourrons compter sur des loyers pour les 2 et 3 pièces respectivement de 523€ et 691€, situés dans la moyenne du marché.
Environnement locatif
2.8/5
  • A proximité du l’hyper-centre de Nantes et aussi de l’Erdre à 2 minutes à pied, les appartements promettent au futurs locataires une véritable douceur de vivre.
  •  Des commerces de proximité et l’accès au centre-ville rapide grâce à la ligne 1 du Tramway et le bus faciliteront les trajets quotidiens.
  •  L’accès proche des grands axes permettent par ailleurs d’accéder rapidement aux différents pôles économiques nantais mais aussi en moins de 15 minutes aux facultés et grandes écoles.
Performances Financières
3/5
  • Avec un effort d’épargne moyen inférieur à 400€ par mois pour un 2 pièces et 600€ pour un 3 pièces, vous trouverez de belles surfaces avec des prix d’acquisition aux alentours de 200 000€
  • Les rendements nets de 2,5% et TRI de plus de 11% permettent de conforter un investissement raisonnable.

Vues du Programme immobilier

Dynamique du secteur

J'ai sélectionné pour vous

  • Avec une résidence très équilibrée en terme de typologies, et une qualité de vie promise aussi bien en rez-de-jardin qu’en étage, nous apercevons peu de différence de performances entre les biens.
  • Cependant, je recommanderai deux 2 pièces qui se distinguent, l’un à l’étage, l’autre en rez-de-jardin. Ils offrent des TRI supérieurs à 12% pour des prix d’acquisition inférieurs à 200 000€.
  • La vente à 9 ans reste conforme aux moyennes régionales avec un bénéfice net de 34 000€ sans revalorisation du bien.
  • Avec des efforts d’épargnes inférieurs à 380€, ces choix sans risque séduiront tout investisseur qui, pour certains, envisageront certainement de le garder pour profiter à terme de sa qualité de vie.

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