vue rue des immeubles du programme immobilie arenae par bouygues immobilier

Dispositif Pinel | Quel effort d’épargne investir tous les mois à Nantes sur Arenae

LOI PINEL - Livraison 4ème Trimestre 2020

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Prix d'acquisition moyen et performances du programme

PRIX D'ACQUISITION

200 175 €

Moyenne des prix de vente des appartements d’une valeur maximale de 300000€

EFFORT D'EPARGNE

363 €

Epargne mensuelle nécessaire pour couvrir la différence entre les recettes et les charges d’un investissement locatif (9 ans)

ECONOMIE D'IMPOT

36 936 €

Cumul de baisse d’impôts sur une période de 9 ans

RENDEMENT NET

2,70 %

Performance du bien prenant en compte la totalité des recettes et des charges sur une période de détention de 9 ans

TRI MOYEN

13,5 %

Performance des flux d’épargne mensuels dans la génération du bénéfice net (revente à 9 ans sans plus-value)
vue jeune homme souriant

En investissant  363 € par mois, vous faites l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 200 175 € et diminuez vos impôts sur 9 ans de 36 936 €

Comment calculer mon investissement

Pour bien réussir votre investissement Pinel et calculer l’effort d’épargne nécessaire, prenons l’exemple de l’acquisition d’un 2 pièces dont les valeurs moyennes du programme immobilier sont présentées dans le tableau ci-contre.

Acquisition et frais

L’acquisition comprend le prix de vente de 171 794 € auquel nous rajouterons les frais de notaire

La surface moyenne du bien est de 42,7 m2, le loyer mensuel plafonnée sur cette zone s’élève à 516 €.

Financement de l'acquisition

Sans apport, le montant à financer intégrera les frais de notaire, sans oublier tous les frais liés notamment à l’emprunt et les éventuels intérêts intercalaires. Ici, le remboursement du prêt s’élève à 916 €.

Fiscalité - calcul de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt Pinel se base sur le prix de revient de l’appartement (prix d’acquisition augmenté des frais de notaire) : avec environ 2,5% de frais, notre prix d’acquisition s’élèvera ainsi à 176 089 €.

L’avantage fiscal s’élève à 2% par an les 9 premières années et 1% de la 10ème à la 12ème année.

Dans notre exemple, sur 9 ans, l’avantage fiscal s’élèvera donc à 2%x 176 089 €, soit 3 522 € par an, ou 293 € par mois.

Charges mensuelles

Elles se composent des charges de copropriétés, des charges de gestion locative (si vous confiez le bien à une agence immobilière), des taxes foncières et des impôts fonciers : 151 € mensuel pour ce deux pièces

Trésorerie - Comment s'équilibrent nos revenus et nos dépenses ?

Notre trésorerie correspond simplement à la différence entre nos recettes (516+293) et nos charges (919+203)

Effort d'épargne

Nous en déduisons un effort d’épargne mensuel de 312 €

Pour aller plus loin, retrouvez ici comment calculer la rentabilité de votre investissement

Caractéristiques des lots

ARENAE 1 pièce 2 pièces 3 pièces
Prix moyen d'acquisition 142 250 € 171 794 € 233 809 €
Surface moyenne 31,7 m2 42,7 m2 68,4 m2
Loyer mensuel 402 € 516 € 707 €
Réduction dimpôt (Pinel) 244 € 293 € 398 €
Prêt mensuel 765 € 919 € 1 246 €
Charges mensuelles 151 € 203 € 286 €
Effort d'épargne 271 € 312 € 427 €

Répartition du financement

Stock disponible sur ce programme immobilier

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Situation du Programme

L' avis de l'expert

Aymeric Besnard

Conseiller en Patrimoine Immobilier

Je vous apporte une expertise patrimoniale dans le cadre d’investissements locatifs au travers des dispositifs fiscaux Pinel, LMNP et Démembrement.

Ma réponse sera professionnelle, indépendante, concentrée sur vos objectifs, avec un accompagnement dédié.

Mes recommandations d'investissements

Qualité du Programme
3.4/5
  • La résidence est composée de volumes variés avec des façades animées par différentes hauteurs et des toitures-terrasse.
  • Les appartements bénéficient notamment de vues agréables sur des aménagements paysagers.
  • La surface moyenne des 2 pièces est de 40 m2 avec des surfaces annexes de 5 m2 environ, constituant une surface Pinel de moyenne 42,5m2
  • La surface Pinel des 3 pièces est de 61,5 m2 moyen avec de très beaux extérieurs d’environ 21m2 moyens pour une surface Pinel de près de 70 m2

Ainsi nous pourrons dégager des loyers Pinel aux plafonds de Nantes, de 516€ pour les 2 pièces et 707€ mensuels pour les 3 pièces

Environnement locatif
3.1/5
  • Un pôle d’enseignement supérieur majeur (54000 étudiants) et de nombreuses entreprises de hautes technologies toutes proches.
  • Un accès au centre ville de Nantes simple et rapide grâce au Chronobus
  • Une proximité de la Gare TGV mais aussi de l’aéroport de Nantes Atlantique à moins de 20 minutes.

Aussi, la proximité des nombreuses entreprises et de son réseau d’universités et grandes écoles sont autant d’atouts pour répondre à une demande locative forte à Nantes.

Performances Financières
3.1/5
  • Avec un effort d’épargne moyen entre 312 et 278€ pour les 2 et 3 pièces sur la résidence (7,3€/m2 et 6,2€/m2) et des prix d’acquisitions moyens entre 150 et 200K€, vous pourrez étudier de nombreux lots pour un premier investissement ou compléter votre parc locatif.
  • Avec un rendement moyen de 2,7% et un TRI pour certains lots de 15% moyen sur 9 ans, nous identifions de nombreux lots avec des taux de rendements particulièrement intéressants dans toutes les typologies.
  • A ces ratios très attractifs, on peux ajouter l’index MGP équilibré, se partageant entre de bons index aussi bien sur des profils patrimoniaux qu’investisseurs (demander les études spécifiques de ces index en nous contactant ici)

Vues du Programme immobilier

Dynamique du secteur

J'ai sélectionné pour vous

  • Dans cet équilibre performant, notre attention se porte sur plusieurs lots avec notamment :

    • De beaux 2 pièces avec de belles surfaces, des efforts d’épargne entre 250 et 300€ par mois sur 9 ans (7€/m2), de bons rendements interne avec des TRI proches des 15%, qui vous permettront de dégager un bénéfice moyen de 33 000 €.
    • Des trois pièces avec de belles surface Pinel de plus de 70m2 grâce à de généreux extérieurs, des efforts d’épargne aux alentours de 428€ mensuels, pour dégager un bénéfice moyen à 9 ans d’environ 45 000€.

    Enfin, avec la réunion très équilibrée de ces trois piliers clés de l’investissement détaillés ci-avant, vous pourrez finaliser votre stratégie et orienter votre choix sur différentes typologies que vous adoptiez un profil investisseur ou une orientation plus patrimoniale de votre investissement.

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