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Investissement locatif | Investir sur le programme immobilier Graphik à Bordeaux

LOI PINEL - Livraison 1er Trimestre 2021

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Prix d'acquisition moyen et performances du programme

PRIX D'ACQUISITION

220 385 €

Moyenne des prix de vente des appartements d’une valeur maximale de 300000€

EFFORT D'EPARGNE

440 €

Epargne mensuelle nécessaire pour couvrir la différence entre les recettes et les charges d’un investissement locatif (9 ans)

ECONOMIE D'IMPOT

40 696 €

Cumul de baisse d’impôts sur une période de 9 ans

RENDEMENT NET

2,53 %

Performance du bien prenant en compte la totalité des recettes et des charges sur une période de détention de 9 ans

TRI MOYEN

11,7 %

Performance des flux d’épargne mensuels dans la génération du bénéfice net (revente à 9 ans sans plus-value)
vue jeune homme souriant

En investissant 440 € par mois, vous faites l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 220 385 € et diminuez vos impôts sur 9 ans de 40 696 €

Comment calculer mon investissement

Pour bien réussir votre investissement Pinel et calculer l’effort d’épargne nécessaire, prenons l’exemple de l’acquisition d’un 2 pièces dont les valeurs moyennes du programme immobilier sont présentées dans le tableau ci-contre.

Acquisition et frais

L’acquisition comprend le prix de vente de 235 300 € auquel nous rajouterons les frais de notaire.

La surface moyenne du bien est de 55,6 m2, le loyer mensuel plafonnée sur cette zone s’élève à 612 €.

Financement de l'acquisition

Sans apport, le montant à financer intégrera les frais de notaire, sans oublier tous les frais liés notamment à l’emprunt et les éventuels intérêts intercalaires. Ici, le remboursement du prêt, s’élève à 1257 €.

Fiscalité - calcul de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt Pinel se base sur le prix de revient de l’appartement (prix d’acquisition dans la limite de 5500€/m2), augmenté des frais de notaire, soit 241200€.

L’avantage fiscal s’élève à 2% par an les 9 premières années et 1% de la 10ème à la 12ème année.

Dans notre exemple, sur 9 ans, l’avantage fiscal s’élèvera donc à 2%x 241200€, soit 4824€ par an, ou 402 € par mois.

Charges mensuelles

Elles se composent des charges de copropriétés, des charges de gestion locative (si vous confiez le bien à une agence immobilière), des taxes foncières et des impôts fonciers : 230 € mensuel pour ce deux pièces.

Trésorerie - Comment s'équilibrent nos revenus et nos dépenses ?

Notre trésorerie correspond simplement à la différence entre nos recettes et nos charges.

Effort d'épargne

Nous en déduisons un effort d’épargne mensuel de 473 €

Pour aller plus loin, retrouvez ici comment calculer la rentabilité de votre investissement.

Caractéristiques des lots

GINKO APOSTROPHE 1 pièce 2 pièces
Prix moyen d'acquisition 170 667 € 235 300 €
Surface moyenne 37,3 m2 55,6 m2
Loyer mensuel 472 € 612 €
Réduction dimpôt (Pinel) 293 € 402 €
Prêt mensuel 917 € 1 257 €
Charges mensuelles 174 € 230 €
Effort d'épargne 327 € 473 €

Répartition du financement

Stock disponible sur ce programme immobilier

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Situation du Programme

L' avis de l'expert

Aymeric Besnard

Conseiller en Patrimoine Immobilier

Je vous apporte une expertise patrimoniale dans le cadre d’investissements locatifs au travers des dispositifs fiscaux Pinel, LMNP et Démembrement.

Ma réponse sera professionnelle, indépendante, concentrée sur vos objectifs, avec un accompagnement dédié.

Mes recommandations d'investissements

Qualité du Programme
2.9/5

Ce très beau programme proposé par le Kaufman & Broad se situe au coeur de Bordeaux relié au centre-ville par le Pont Jacques-Chaban-Delmas et prochainement par le tramway. Il se distingue par de belles surfaces dans un cadre de vie exceptionnel.

  • La résidence est composée de 2 bâtiments regroupant toutes les typologies d’appartements du studio au 4 pièces.
  • La destination de cette résidence sera majoritairement en résidence principale compte tenu des nombreuses grandes surfaces en 3 et 4 pièces (non étudiées dans cette analyse). Peu de petites surfaces restent à ce titre proposés aux investisseurs.
  • Notons également un immeuble d’aspect raffiné et moderne et des appartements avec de belles finitions, comme le parquet contrecollé  dans les pièces principales.
  • La surface moyenne des studios est de près de 32m2 avec une moyenne de plus de 11m2 de balcon/terrasse, portant une surface moyenne Pinel de 37,3 m2 !
  • La surface moyenne des 2 pièces, avec des extérieurs d’environ 15m2, permet d’avoir une surface locative Pinel moyenne de plus de 55m2 !

Ainsi nous pourrons dégager des loyers Pinel moyens aux plafonds de Bordeaux, de 472 € pour les studios et 612 € mensuels pour les 2 pièces

Environnement locatif
3.3/5
  • Des transports en commun accessibles en quelques minutes à pied
  • Un accès au centre ville de Bordeaux simple et rapide
  • Une proximité au périphérique de Bordeaux permettant de rejoindre les grands axes rapidement
  • Une dynamique économique avec 4 pôles de compétitivité : aéronautique, sylviculture, industrie et agroalimentaire

Aussi, l’accès rapide au réseau professionnel grâce à une infrastructure autoroutière développée et l’aéroport international de Bordeaux-Merignac sont autant d’atouts pour répondre à une demande locative forte sur Bordeaux.

Performances Financières
3/5
  • Avec un effort d’épargne moyen de 440€ (8,6€/m2), cette opération offre de belles opportunités compte tenu de la qualité de son emplacement
  • Avec un complément d’épargne sur 9 ans de 327€ mensuels, soit 8,8€/m2, vous pourrez faire l’acquisition de beaux studios et diminuer votre impôt d’environ 3500€ par an.
  • Les deux pièces seront accessibles avec un effort moyen, toujours sur 9 ans de 473€, avec certains très beaux 2 pièces un effort qui se rapprochent des 400€ mensuels. L’avantage fiscal vous permettra de diminuer votre impôt de près de 5000€
  • Aussi, avec un rendement net moyen de 2,53% et un TRI de 11,7% moyen sur 9 ans, correspondant à l’emplacement de l’opération, nous identifions de nombreux lots avec des taux de rendements tout à fait intéressants.

Vues du Programme immobilier

Dynamique du secteur

J'ai sélectionné pour vous

Dans cet équilibre performant, notre attention se porte sur plusieurs lots avec notamment :

  • Quelques studios en étage avec des efforts d’épargne proches des 300€ par mois sur 9 ans (8,8€/m2), de bons rendements interne avec des TRI proches des 12% supérieurs à la moyenne, vous permettront de dégager un bénéfice moyen de 30 000 €.
  • De beaux deux pièces avec des efforts proches des 400€ mensuels, de bons rendements internes supérieurs à 14% et un bénéfice moyen à 9 ans de 40 000 €.

Avec ces bons ratios et un environnement très favorable, vous pourrez finaliser votre stratégie et orienter votre choix sur différentes typologies que vous adoptiez un profil investisseur ou une orientation plus patrimoniale de votre investissement.

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