Pinel – Calculons rapidement un effort d’épargne

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L’évaluation rapide d’un effort d’épargne va dépendre de 4 éléments essentiels :

  • La détermination du loyer
  • Le financement de l’acquisition
  • Le calcul de l’avantage fiscal
  • Le montant des charges

 

 

Le loyer Pinel

Le loyer est encadré et fonction de la zone où est situé le bien.

Prenons l’exemple d’un 2 pièces en zone B1 (10,07€ m2/mois en 2017) d’une surface de 40 m2.

Afin de tenir compte des prix de marché, toujours plus élevé pour les petites surfaces un coefficient de pondération est appliqué, avec la formule suivante : 0,7+ 19/Surface du bien (Résultat ne peut dépasser 1,2)

Aussi dans notre exemple, le loyer sera le suivant :

Loyer Pinel = 40m2 x 1,175 (coef : 0,7 + 19/40) x 10,07, soit 473,30€

avec donc un prix moyen locatif de 11,83€/m2, plus proche des prix de marché pour cette typologie 2 pièces dans la zone B1 que 10,07€/m2

Aussi la surface locative peut être augmentée grâces aux surfaces annexes, comme un balcon, où la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m2 peut être ajoutée à la surface locative.

Le financement de l’acquisition

Au-delà des taux en vigueur sur lesquels il convient de mettre en concurrence plusieurs banques, il ne faudra pas oublier dans son financement les frais supplémentaires suivants (% du prix d’acquisition) :

  • les frais de notaires (2 à 3%)
  • la caution bancaire (0,3 à 0,4%)
  • les frais intercalaires (environ 2% en fonction de l’avancement du chantier)

Ces derniers correspondent aux intérêts générés par les règlements, opérés par la banque, des appels de fonds successifs pendant la construction (pour découvrir son calcul cliquez ici)

Ainsi, même si la caution peut être négociée avec votre banque, les frais de notaire et surtout intercalaires en doivent pas être oubliées dans le financement.

Ces frais peuvent réglés en dehors du plan de financement et au fur et à mesure de la construction pour éviter notamment de rajouter des intérêts aux intérêts.

Ce montant peut constituer ainsi l’apport de l’opération (environ 10K€ pour une opération moyenne de 180K€)

Calcul de l’avantage fiscal

Il est calculé sur le prix de revient de l’appartement, soit le prix d’acquisition augmenté des frais de notaire, et vient en déduction de votre impôt sur le revenu à hauteur de :

  • 2% par an pendant 6 ou 9 ans
  • 1% par an de la 10ème à 12ème année

Vous choisissez la période de réduction, 6, 9 ou 12 ans et pouvez la faire évoluer de 6 à 9 ou de 9 à 12 ans selon vos souhaits.

Donc, pour un bien de 200K€, vous pourrez déduire, sur votre impôt net 4000€ par an jusqu’à la neuvième année, puis 2000€ par an les trois années suivantes si vous choisissez cette option.

Dans le traitement de l’impôt, nous verrons, que même si ce montant ne bouge pas pendant la période, il faudra tenir compte de l’imposition des revenus fonciers sur lesquels nous pourrons également déduire certaines charges (voir l’article ici)

Les charges de votre opération

Les 3 postes majeurs, en dehors des impôts fonciers, sont les suivants :

  • Frais de gestion (entre 6 et 11% suivant le contrat souhaité)
  • Charges de copropriété (environ 1,5€/m2/mois)
  • Taxe foncière (entre 450 et 800€ par an suivant les typologies)

Concernant la taxe foncière, même si une exonération est évoquée pendant 2 ans, cette mesure peut être remise en cause d’une année sur l’autre. Soyez donc prudents et intégrez systématiquement un budget entre 500 et 800€ par an suivant les typologies.

Nous restons dans une étude globale d’estimation des grands postes, et ne fait pas office d’étude personnalisée

 

 

Calcul rapide de l’effort complémentaire d’épargne

Avec l’exemple suivant :

  • Un appartement d’une surface de 40m2
  • Zone B1
  • Prix de vente 200000€ (les frais complémentaires sont réglés sous forme d’apport)
  • Taux moyen de 1,50% sur 20 ans et une ADI de 0,36%

Une première estimation de votre effort d’épargne sur 9 ans se constitue ainsi :

Recettes mensuelles : 806€

  • Loyer : 473€
  • Avantage fiscal : 333€

Charges : 1185€

  • Remboursement du prêt : 1025€
  • Frais de gestion : 40€ (8% x 473€)
  • Charges de copropriété : 60€ (1,5€/m2 x 40m2)
  • Taxe Foncière : 60€ (720€/12)

Soit un effort complémentaire mensuel de 379€

Par expérience, considérez un effort d’épargne un peu supérieur dans l’attente de la prise en compte détaillée des impôts fonciers à venir. Son traitement est spécifique à votre situation fiscale et il ne faut pas l’omettre.

Aussi, cette approche permet de bien voir le poids de chaque poste et notamment du prêt qu’il convient de bien affiner dans son montage !

Un allongement de durée, un apport ou un meilleur taux réduira de quelques dizaines d’euros le remboursement de votre prêt. Cela aura un impact direct sur votre effort d’épargne, pour éventuellement se rapprocher, comme dans notre exemple, des 300€.

Mais nous vous invitons bien entendu à vous rapprocher de nos conseillers pour toute demande d’étude personnalisée.

Cette première approche doit vous permettre d’avoir une bonne estimation de votre effort d’épargne et surtout des postes importants de charges à prendre en compte

©magespat.com

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