Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif – Loi Pinel

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Lorsque l’on prend des données avec des pourcentages illustrant un bien,  et que l’on essaye d’avoir une compréhension de la valeur de ce bien, nous apercevons souvent les rentabilités brutes et nettes associées.

Mais quelles différences voit-on avec le rendement et plus encore avec le taux de rendement interne.

Je vous propose ainsi de découvrir pas à pas leur application et utilité.

Illustrons l’article en se basant sur un bien situé en zone B1 (comme ARENAE à Nantes) :

  • Deux pièces avec une valeur locative mensuelle de  487 €
  • Effort d’épargne mensuel sur 9 ans : 296 €
  • Prix de vente promoteur : 161 000 €
  • Nous reprenons par ailleurs notre profil type de couple avec  2 enfants et une TMI de 14%

 

Rentabilité brute

La démarche la plus simple et utilisée dans l’analyse d’un bien est de calculer sa rentabilité brute, qui exprime le ratio entre les flux et le capital.

Ainsi il se calcule en divisant les loyers bruts annuels par le prix d’acquisition du bien :

  • soit (487×12) / 161000 = 3,63% Brut

Ce premier ratio est utile et donne un premier repère dans un investissement.

On peut également reprendre cette formule et diminuer les loyers des différentes charges associées, nous obtiendrons la rentabilité nette.

Aussi, pour prendre en compte la variation du capital ou la performance de l’investissement, nous préférerons le rendement net détaillé ci-après 

 

Rendement Net

Pour le rendement net, le calcul intégrera tous les paramètres de l’opération de défiscalisation, à savoir les loyers, l’avantage fiscal ainsi que toutes les charges associées.

Détaillons-les :

Recettes :

  • le capital restant dû : capital restant à la fin de la période de défiscalisation et de revente du bien. Sur un 2 pièces de cette valeur, avec un prêt sur 20 ans au taux de 1,50% et une ADI de 0,36%, le capital s’élèvera à 62 352 €.
  • l’éventuelle valorisation du bien : nous vous recommandons de ne pas intégrer de plus-value sur ces calculs
  • l’avantage fiscal sur la période : 2% du prix de revient (prix d’acquisition augmenté des frais de notaire) : 29 705 €
  • le cumul des loyers sur la période (9 ans par exemple avec une revalorisation d’1% par an) : 54 709 €

 

Charges :

  • le prêt principal : mensualité constante sur 9 ans au taux de 1,50%+0,36%, soit un total de 93 051 €
  • les charges locatives (taxe foncière, copro et gestion) : 18 394 €
  • les impôts fonciers : 3 329 €
  • la plus-value : plutôt rare et non justifiée dans le calcul

 

Bénéfice :

Il en résulte :

  • Recettes totales : 146 766 €
  • Charges totales : 114 774 €
  • soit un bénéfice de 31 992 €

 

Pour aller plus loin sur ces calculs :

Aussi, pour vérifier vos résultats, vous pouvez calculer votre effort d’épargne total net (30 360 € dans notre cas) et le rajouter au bénéfice, vous devez retrouver la valeur de votre gain à la revente du bien, 62 352€.

  • La trésorerie nette de votre opération à la revente sera bien de 62 352 €
  • Le bénéfice de votre opération sur la période (9 ans dans notre exemple) est de 31 992€

 

Calcul du rendement net :

Le calcul du rendement net va représenter la performance de l’opération, à savoir le rapport entre les recettes et les charges sur la période de détention du bien, (9 ans dans notre exemple) :

  • =PUISSANCE (Recettes/Charges;1/9)-1
  • = 2,77%

Le calcul se précise donc mais n’intègre pas les flux de trésorerie.

En effet, un investissement aura un meilleur rendement avec un crédit qu’avec un apport en cash.

Le Taux de rendement interne (TRI) est alors privilégié pour la mise en avant des flux de trésorerie !

 

Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Le TRI est un outil puissant qui va notamment prendre en compte tous les flux.

La formule est relativement complexe et dérivée de l’équation suivante :

Aussi, elle est représenté sous excel par exemple par la formule suivante : TRI (A1:A9;0,1)

Le calcul va prendre en compte les flux d’efforts d’épargne net et la valeur de sortie, en l’occurrence le gain net obtenu

Dans notre exemple, avec un financement en totalité sans apport, les flux d’efforts annuels vont se présenter ainsi :

Année 1 :  – 3 162 €

Année 2 : – 3 373 €

(…) Année 9 : – 3 428 €

Gain net à la sortie : 62 352 €

Nous obtenons ainsi un TRI de 14,3%.

Aussi, dans le cadre d’un investissement défiscalisant avec une acquisition par l’emprunt, les TRI attendus oscillent majoritairement entre 11% et 18% pour des rendements nets entre 2,5% et 3%

Enfin, s’il ne constitue pas l’essentiel d’une décision, il est important de savoir maîtriser ces ratios, et notamment le taux de rentabilité interne. C’est la raison pour laquelle nous l’intégrons dans nos études sur tous les programmes présentés comme dans notre exemple avec la fiche programme Arenae

Vous pouvez ainsi apprécier l’importance d’un financement par l’emprunt et pouvoir faire évoluer le curseur de votre apport en fonction de l’effort d’épargne souhaité.

Prenez contact avec nos experts pour étudier les meilleurs ratios appliqués à vos souhaits d’investissement

©magespat.com

 

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